3月8日， 当大家还沉浸在“女神节”的欢愉气氛中时，当女士们带着微笑合上笔记本打算盛装赴约时，突然传来的消息在网络上炸开了花。房产税话题再次受到万众瞩目，有房的人们纷纷赶回家中打开电脑紧张地浏览着不知真伪的信息，急忙翻出房产证、户口本与计算机忙碌起来……悬在楼市上空的“剑”这次真的要落下来了吗？

试点城市的情况如何？

打从2011年房产税在重庆、上海两地试行以来，关于房产税的消息就一直不绝于耳，虽然已经过去8年了，但是鉴于我国的实际情况以及产权时间、公摊面积、立法执行等复杂问题，始终没有全面推行。对于试点城市来说，房产税试点带来的利大还是弊大，曾引起不少争论。

房产税的试行，无疑是为了打击炒房的投机行为，调控房价维护稳定。然而在大众的印象里，上海、重庆两地的房价这几年似乎突飞猛进，于是有人调侃说“只要房价涨得够快，房产税就追不上它”，相比巨大涨幅带来的收益而言，区区税点对于投机客们来说可谓不痛不痒，资本依然会潮水汹涌，去低洼处掘金。坊间一度传出试点失败的论调，房产税真的这么没有存在感吗？

究其原理，房产税对于房价的影响，是从供给与需求出发。

在供给方面，房产税主要作用于房屋的持有环节，也就是将增加房屋的持有成本。如果房价没有强上涨预期（处于调控中），那么业主要么提高房租将税收成本转嫁到租客头上（前提是租金收入可以覆盖税点），要么直接卖掉避税（税点大于房租，有多套房产的业主无力招架）。

在需求方面，房产税的主要作用是压缩房地产的投资性需求。特别是梯度式税率，在房价看涨预期不强的情况下，对投资性需求层层加码式的抑制，能起到巨大的威慑，使得投机者无利可图。

很多人一开始对房产税的期望很高，居民盼望能降房价，专家希望房产税能成为地方主体税。房产税本身不直接调控房价，即使房价名义降低了，但买房人持有房产的生命周期成本不一定会降低（买房成本+持有成本）。在改革初期，出于各种原因的考量，最终推出了较为稳健的方案，相应地，各种税收较低是必然结果。现阶段，如果用个人心中理想的效应水平去衡量试点成败，有失公允。

另外，可能房价涨得太多、时间太长了，导致大家产生了幻觉。2018年12月中旬，国家统计局披露数据显示，2018年11月从环比看，北上广深4个一线城市新建商品住宅销售价格微涨0.3%；二手住宅销售价格平均下降0.4%，北京、上海、广州和深圳分别下降0.6%、0.1%、0.3%和0.2%。其中，上海的二手房已经连跌了18个月（19年1、2月数据显示还在跌，目前已连跌20个月）。

现在该不该赶紧卖房子？

上文提到，上海作为房产税的试点城市，经过8年时间，二手房价格似乎在17年末出现了拐点，是不是挺可怕的？是不是现在应该赶紧把手头上多余的房产全部卖掉呢？

楼市调控的目的其实并不是为了降低房价，而是为了遏制高房价，让房价回归到合理的范围中，从未改善供给与需求的关系。因此在房产税真正出台之时，短期内或许手中有多套房子的人会选择抛售来逃避房产税的征收，部分空置率高的楼盘价格也许会应声而落，但从长期来看，其实对房价造成的影响仍然有限。

上海作为一线城市，二手房价格连跌了20个月着实让人乍舌，但是如果我们再细细去看数据，就会发现远郊盘和老旧盘跌幅较大，而中心城区的核心楼盘，普遍跌幅10个点都不到，相对动辄上千万、上亿的房价而言，这些都可以算是零头或者“优惠”，一旦调控放松一点，北上广深的房产仍是优质标的。

2017年前的10年被称为中国房地产的黄金十年，但从2017年下半年开始，买房就能赚钱的时代可能一去不复返了，接下来房产的品质化问题会被人们越来越重视，人们更关注房子的居住属性而不是金融属性，所以两级分化会越来越明显。地段好、配套好、户型朝向好的房子会越来越受资本追捧，而交通不便、地理位置偏远、设施老旧的房子将越来越不值钱。如果手里房产过多，建议继续持有优质房产保值增值，核心区域的房子仍然具有良好的抗跌性及抗通胀效果，但那些品质不高的房产则应尽快出手，未来看重的是房子的质量而非数量，数量多反而成了负担。

目前看所有的措施都是保护刚需的，房产税的开征目标人群当然不会是刚需，重点打击的还是手持多套房的人、炒房客以及利用高杠杆买房的投资者，尤其是在三四线城市拥有3套房产以上的，将变成重灾区；而那些加杠杆身背高负债的人，本身的债务已远超出自己的还款能力，一旦苦寻不到接盘人，资金链出现断裂，后果不言而喻。

房产税征收标准

文末，我们一起来看一下房产税的征收标准，选用试点城市上海为例。

一、上海房产税征收对象分为两类：

1、本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房(包括新购的二手存量住房和新建商品住房);

2、非本市居民家庭在本市新购的住房。

从此征收对象中可以看出对本地居民有首套免征优势，也有限购规定。要多买可以，但是得缴纳房产税!

二、上海房产税计算依据

1、计税依据：住房市场交易价格的70%；

2、税率：实行0.4%～0.6%差别化税率。适用税率暂定为0.6%，但对应税住房每平方米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价格2倍(含2倍)的，税率可暂减为0.4%;

3、征税面积：对本市居民家庭给予人均60平方米的免税住房面积(指住房建筑面积)扣除。合并计算的家庭全部住房面积为居民家庭新购住房面积和其他住房面积的总和。

上海房产税的计算公式为：应纳税额=应税面积*新购房单价*70%*税率

纳税人可到住房所在区县的房地产交易中心税务窗口申报缴纳个人住房房产税。还可以到住房所在区县税务局办税服务厅的申报纳税专窗，就近的上海银行、上海农村 商业银行、中国邮政储蓄银行(自营)在本市办理个人业务的营业网点，或登录网站按网上流程缴税。

三、上海房产税减免条件

房产税是每年都要交的，在年底的时候交付当年的税费。如果这套房子是首套房，上海户籍首套房免征，非本市户籍则需要交纳。不过非本市户籍居住证满三年后，那么交的这些税费还是可以退还的。

四、注意事项

房产税是取得房产证以后就要交的，如果是12月取得房产证，那今年是可以不用交的，往后推算一个月。

凡逾期纳税的，应到住房所在区县的房地产交易中心税务窗口缴纳，其他征收点不再受理。税务机关将按规定对滞纳税款按日加收万分之五的滞纳金。

对经催报催缴仍拒不纳税的，税务机关将依照《中华人民共和国税收征收管理法》和本市试点办法有关规定处理。同时，根据《上海市个人信用征信管理试行办法》将未纳税信息纳入联合征信体系。

~End~