近期，上交所、深交所分别公布了首批基础设施公募 REITs 项目获中国证监会准予注册，共涉及 9 单基础设施公募 REITs。标志着市场首批基础设施公募 REITs产品试点工作又迈出重要一步，并将进入基金公开发售阶段。其中上交所 5 单，预计募资规模 160 亿元；深交所 4 单，预计募集规模合计 140 亿元。

由于国内还没有REITs投资的案例，我们可以先看一下美国的REITs投资参与者情况。目前，约有1.45亿美国人直接或通过REIT基金或交易所买卖基金(ETF)投资于REITs，约占美国总人口的43%。此外，养老基金、捐赠基金、基金会、保险公司和银行信托部门等机构投资者也投资于REITs。由于REITs提供强大的股息收入，因此这类投资在美国是退休储蓄的重要投资，他们需要持续的收入流来满足他们的生活开支。REITs股息相当可观，它们的红利是由房产租户支付的租金维持的。

数据来源：彭博

从美国REITs的整体表现来看，其涨幅甚至要远高于标普500指数。自2000年来，美国道琼斯REITs指数涨幅超过900%，而标普500指数涨幅为303%。

从国内目前投资标的来看，现在已经形成了覆盖权益、债券、货币市场、黄金、商品等主要大类资产的产品体系。但是不动产作为大类资产中极为重要的一类资产，中国普通投资者却无法通过资产管理市场对不动产进行直接投资。近十余年来房价的快速上涨，加之不动产投资较高的门槛。实际上加剧了中国的收入分化。此外，REITs走势与其它大类资产关联度较低，因此在一定程度上降低了长期投资者的风险。

单从产品来看，REITs和公募基金有较多相似处，  REITs公募 REITS 与公募基金区别：

- 公募 REITs 以公募基金为载体，80%以上基金资产投资于基础设施资产支持证券全部份额

- 发售对象以机构投资者为主。公众投资者可以认购比例不超过基金份额发售总量的 24%

- 采用网下询价方式确定认购价格。不同于传统公募基金按照 1 元面值发售基金

- 收益来源包括经营收益和资本利得收益。

公募REITs采取封闭式运作，不开放申购与赎回。募集期内，普通投资者可以通过场内证券经营机构或基金管理人及其委托的场外基金销售机构认购基金份额，按照向网下投资者询价确定的价格认购，认购方式与现行LOF基金认购方式一致，在首次认购或买入基金份额前，应当签署风险揭示书。公募REIT上市交易之后，投资者可以采用竞价、大宗、报价、询价、指定对手方和协议交易等方式参与二级市场交易。

REITs可以在投资组合中发挥重要作用，因为它们可以提供强劲、稳定的年度股息和长期资本增值的潜力。在过去20年里，REITs的总回报表现已经超过了标准普尔500指数。与所有投资一样，REITs也有其优缺点。

其优点是，房地产投资信托基金很容易买卖，因为大多数在公共交易所交易，这一特点减轻了房地产的一些传统缺陷——流动性问题。就绩效而言，房地产投资信托基金提供了诱人的风险调整回报和稳定的现金流。此外，房地产对投资组合也有好处，因为它提供了多样化和基于股息的收入，其股息往往高于其他资产。

不利的一面是，房地产投资信托基金在资本增值方面提供的好处不多。拿美国REITs举例，作为其结构的一部分，它们必须将90%的收益返还给投资者。因此，只有10%的应税收入可以再投资回房地产投资信托基金购买新资产。其他不利因素是，一些房地产投资信托基金有很高的管理和交易费用。

这次9只公募REITs包括：华安张江光大园REIT、沪杭甬杭徽REIT、富国首创水务封闭式REIT、东吴苏园产业REIT、中金普洛斯仓库REIT、红土创新盐田港REIT、首钢绿能、平安广交投广河高速REIT、博时招商蛇口产业园。从这些REITs的分类来看，其均属于基础设施REITs。

基础设施REITs拥有并管理基础设施房地产，同时向占用或使用该房地产的租户收取租金。基础设施房地产投资信托基金的资产类型一般包括光纤电缆、无线基础设施、电信塔和能源管道。

举例说明，许多全球最大的REITs都拥有美国塔公司(American Tower Corporation, AMT)、并开发和运营超过16万个通信站点。它租用通信塔的空间，运营室外分布式天线系统，管理屋顶和加快网络部署的服务。基础设施信托的另一个例子是美国最大的共享通信基础设施提供商皇冠城堡国际公司(CCI)。他们的基础设施投资组合大约由四万座发射塔，六万五千个空中或合同下的小蜂窝节点，以及七万五千英里的光纤线路组成。

一般来说，在评估REITs时，每股收益和市盈率并没有多大帮助。投资者必须关注运营资金(FFO)，而不是净收入。潜在投资者还应该计算从运营中扣除的调整资金(AFFO)，它扣除了维持房地产投资组合所需的可能支出。AFFO提供了一个很好的工具来衡量REITs的股息支付能力和增长前景。

除了基础设施REITs外，市场上一般还有以下五类REITs：

大约24%的房地产投资信托基金投资于购物中心和独立零售房地产，这也是REITs里最常见的一种。在一些发达国家，大部分购物中心都有可能是房地产投资信托公司的。在考虑投资这类REITs时，首先需要分析零售行业本身，它目前的财务状况以及未来的前景。

重要的是，零售房地产投资信托基金从他们向租户收取的租金中赚钱。如果零售商因为销售不佳而面临现金流问题，他们的收款可能会被推迟，最终被迫破产。在这一点上，需要找到一个新的租户，这从来都不容易。因此，投资房地产投资信托基金时，最重要的是要有最强大的固定租户。

一旦做了行业评估后，接下来的重点应该转向房地产投资信托基金本身。和其他投资一样，重要的是它们要有良好的利润、强劲的资产负债表和尽可能少的债务，尤其是短期负债。在经济不景气的情况下，拥有大量现金头寸的零售REIT将有机会以低价购买优质房地产。

话虽如此，零售REIT领域的长期担忧在于购物模式正日益转向网上。虽然一些创新的方案，以办公室和其他非零售导向的租户来填充他们的空间，但该行业面临的压力再增加。

这些REIT拥有并经营多户出租公寓楼和制造业住房。当打算投资这类房地产投资信托基金时，投资者应该在投资之前考虑以下几个因素。例如，最好的公寓市场往往是房价负担能力相对于其他地方较低的地方。在一些城市，单身住房的高成本迫使更多的人租房，从而推高了房东每月可以收取的价格。因此，最大的住宅房地产投资信托基金往往集中在大型城市的中心区域。

在每个特定的市场中，投资者应该寻找人口和就业增长的区域。一般来说，当一个城市出现人口净流入时，是因为工作机会多，经济在增长。不断下降的空置率加上不断上涨的租金是需求正在改善的信号。只要某一特定市场的公寓供应仍然低迷，而需求继续上升，住宅REIT应该会表现良好。与所有公司一样，那些资产负债表最强健、可用资本最多的公司通常表现最好。

随着全球老龄化和医疗成本的持续攀升，医疗REITs将成为一个值得关注的有趣的细分领域。医疗REITs投资医院、医疗中心、护理设施和养老院等房地产。这一领域的成功与医疗保健系统直接相关。这些设施的大部分运营商依赖于入住费、医疗保险和医疗补助的报销以及私人支付。只要医疗保健的收入是一个问号，医疗保健REITs也是一个问号。

投资者应该在一个医疗REIT中寻找的东西包括一个多样化的客户群，以及在许多不同的房地产类型的投资。专注在一定程度上是好的，但分散风险也是好的。一般来说，对医疗服务需求的增加(这应该发生在人口老龄化的情况下)有利于医疗房地产的发展。因此，除了客户和资产类型多样化之外，还要寻找那些医疗保健经验丰富、资产负债表强劲、能够获得低成本资本的公司。

写字楼房地产投资信托投资于写字楼。他们通常从签了长期租约的租户那里获得租金收入。对投资写字楼房地产投资信托基金感兴趣的投资者一般会考虑以下几点因素：

- 现在的宏观经济状况如何，失业率有多高?

- 空置率是怎样的?

- 房地产投资信托基金投资的地区经济效益如何?

仅仅因为这类房地产投资信托投资于抵押贷款而不是股票并不意味着它没有风险。利率的上升将转化为抵押贷款房地产投资信托基金账面价值的下降，从而推动价格下跌。此外，抵押房地产投资信托基金通过发行有担保和无担保债券获得了相当多的资金。如果利率上升，未来的融资成本将会更高，从而降低贷款组合的价值。在利率可能上升的低利率环境下，大多数抵押贷款房地产投资信托基金的交易价格低于每股净资产价值。关键是找到对的那个。

我们也梳理一些市场业内人士对于REITs产品的看法。大部分人士认为其偏好固收的长线资金可为居民提供投资新渠道，底层资产较优，投资价值较高。

首创证券：首批基础设施公募 REITs 所涵盖的资产质地较好。首批基础设施公募REITs 所涵盖的资产权属清晰， 运营模式成熟 ，有持续、稳定的收益及现金流，来源具备较高分散度， 且运营 3 年及以上；底层资产已完成竣工验收，各项前期工作手续完备；企业信用稳健、内部控制健全。公募 RE ITs 兼具“股、债”的特征 。其投资回报来源主要包括资本利得和分红收益。首批基础设施公募 REITs 具有流动性较高、收益相对稳定、安全性较强、风险适中等特点。总体看，试点项目预计未来 3年净现金流分派率原则上不低于 4%4%，尤其适合偏好固收的长线资金可为居民提供投资新渠道。

光大证券：REITs进入发售询价阶段，资本市场深入改革不断推进。受益于资本市场改革红利，券商行业业绩持续向好趋势不变。站在当前低估值、高业绩增速的行业背景下，认为中长期来看资本市场深化改革，券商行业财富管理、投资业务和机构业务等仍然有较大发展空间，券商板块有较高的配置性价比。从公司层面来看“分化”是21年行业演绎的关键词，在“分化”过程中龙头券商和部分有差异化竞争力的区域券商将有望获得超额收益。投资的角度建议关注两条主线：1）券商板块中综合实力突出及合规风控体系健全的低估值龙头券商的补涨机会；2）财富管理大时代下，继续看好赛道独特的互联网财富管理龙头。

华西证券：9只公募REITs中，底层资产估值最高的是广州交投广河高速公路REITs，底层资产估值达96.74亿元。从评估增值率来看，博时招商蛇口产业园REITs增值率达476%，而富国首创水务REITs评估增值率仅为3.01%。整体来看，园区类资产评估增值率较高，其次为仓储物流、高速类REITs，水务、垃圾发电类REITs评估增值率则相对较低。

德邦证券：此批公募REITs基金的底层基础设施项目均满足下列条件：（1）原始权益人享有完全所有权或经营权利，不存在重大经济或法律纠纷，且不存在他项权利设定；（2）主要原始权益人企业信用稳健、内部控制健全；（3）已产生持续、稳定的现金流，投资回报良好，并具有持续经营能力、较好增长潜力；（4）现金流来源合理分散，且主要由市场化运营产生，不依赖第三方补贴等非经常性收入。符合以上硬性要求的首批公募REITs产品，底层资产较优，投资价值较高。