房地产的长期需求、长期空间，是大家十分关心的，对金融资产、对地产产业链上游的商品有重大影响。

从国际比较视野看，史上曾经出现的最大地产泡沫可能是日本，整个东京的房屋均价只有1990年高点的不到50%。因为我国这几年一直坚持房住不炒，控制房价上涨，因此不太会出现日本的情形。同时，日本不同区域的房价分化很大。过去20年，东京整体房价下跌，东京核心区（都心六区）房价不同程度上涨，目前区域接近翻倍，都心六区周边区域涨跌互现，首都圈外围房价则显著下跌。再从人口上看，日本总人口是2005-2008年达到高点，开始负增长，而人口自然增长的高点是1973年（即人口增长最多的年份），随后是一路下降的。因此，日本房价在长期走向上和人口相关，拐点上更多是经济和金融政策。

国际比较视野看另外一个东亚国家，韩国，1980年代至今，房价有周期，但总体是向上的，韩国房价涨了500%，首尔房价涨了700%。韩国人口2020年第一次出现负增长，根据预测韩国人口真实冲顶在2030年前后。

我们对中国的房地产需求和供给做了一些估算，总结了一些趋势性的结论：

人口之于房价是长期因子，社会发展变化是长期的，但加速期、拐点往往会突然出现，具有事件性。也就是说，事前对宏观长周期变化的判断是一个大的范围，但拐点的到来会因为一些突发事件，会有标志性事件。1997-98年亚洲金融危机，加速了韩国结婚率的下行，对韩国的人口、房价都产生了深远的影响。

近期稳增长动作十分强劲，1月金融数据充分反映出了稳增长的态势。1月新增信贷3.98万亿元，同比多增4000亿元，企业中长期贷款出现同比多增十分难得，主要流向：基础设施建设、先进制造、普惠金融等领域。社融增速连续4月增速反弹，得益于政府融资加速，具体表现为国债、地方债、城投债等政府融资持续加速。稳增长在融资层面，首先会在政府融资层面爆发，项目上以基建为主，然后在民间融资上发力，对于这个过程，需要耐心。

 上周五正荣系股票、债券的下跌，反映出地产政策尽管已经好转，但局部风险依然存在，短期使得对地产的风险偏好有所承压，这不会是趋势性的。正荣今天早上也发了澄清公告。地产无论是区域、开发商都将呈现总量收缩、结构分化的行情。行业的机会更多是困境反转的结构性机会。万科郁亮总也总结了22年行业就是要缩表出清，其实就是一次产业趋势叠加政策驱动的供给侧收缩。

 央行21年货币政策执行报告中的关键词，我们认为就是宽信用，如何宽信用，总量要增长，结构要优化，成本要降低。从信贷总量增长角度出发，在连续降息之后，降准值得期待，继续降息也是有可能的。

 A股市场出现了剧烈的分化，市场总体出现了反弹，起主要贡献的是稳增长板块，年初至今，煤炭、银行、建筑、石油石化、房地产、交运、农林牧渔等行业取得正收益，这些行业都是和稳增长、低估值、高股息、强周期等高度相关。而以创业板为代表的成长板块则面临很大的调整压力，其中创业板第一大权重股宁德时代在上周跌了17%，年初至今跌了16.7%，自高点回落29.3%。

这样的波动大不大，说大确实不小，说小也有道理，我给个对比。宁德的下游，特斯拉，今年最低点跟去年高点比已经跌了36.3%，跌得比宁德更多。宁德的基本面无疑很强劲，中长期不担心，长期投资者看到这里的下跌，毫无疑问应该是加仓。而短期看，这里有风险，一是风格、风险偏好，二是本身预期比较满，赛道比较拥挤，前期获利盘很多，人心不稳，容易受负面预期冲击。而且毕竟，特斯拉to C，宁德to B，预期管理不可能跟全球网红马斯克来比。

这个位置上，价值风格、稳增长风格，会更好，继续沿着这条线索来配置，是更优的选择。同时，要关注新能源这些持续下跌后的阶段性反弹的机会，毕竟像动力电池产业链、储能、智能驾驶这些是明确无误的大方向。另外，成长里面，数字经济是今年成长里面的一个非常重要的投资线。对于资产配置而言，主线配置方向的把握是关键，就今年而言，把握价值风格目前看来是胜负手了，至少上半年大致是如此。