宋总首先从4个维度对国内房价居高不下的原因进行深入的剖析：

1、供需关系早期影响房地产价格，后期价格上涨增加货币因素。1998年商品房改革至2009年四万亿之前，国内的房地产价格主要受国内居民购房需求及当期房地产供应所决定，09年后，房地产价格主要受到国内货币超发的影响。2012-2014年房地产市场量价齐升，2011年国家先后出台国四条，国8条，以及限购限贷的政策叠加，造成2012年前的房地产销售下滑严重，库存量高企。2012-2013年开始温和调控，出台新国5条，各地拥有限贷，限购的自主权，一线城市销售火爆。15年之后的国家开始棚改运动，大量3/4线的居民获得拆迁补偿后，购买房产。

2、金融危机后国内货币超发，大量流入房地产行业。受到中国的窗口结汇制度以及长期中国是国际收支双顺差国的背景影响，叠加国内资金需求，每年的中国M2同比增速保持双位数的高位运行。其中，大量资金涌入房地产及周边行业，由此造成房地产价格快速上升，并挤压实体经济发展。截止至2018年底，中国GDP为90.03万亿人民币，同时当年的国内人民币房地产贷款余额38.7万亿元。同时，宋总举了二个国内的显性及隐性债务案例，2018年国有六大行新增贷款5.13万亿，个人住房贷款的额度2.53万亿，2019年一季度集合信托成立规模4900亿元，其中房地产信托占比近四成，融资规模达1800亿元。

3、国内房地产杠杆使用率高。宋总指出，在过去十年中，尤其是非金融企业不断叠加杠杆，经济再度加杠杆空间有限。当经济周期进入下半场，尤其在房地产领域，过往的企业级杠杆利用率较高，未来持续加杠杆的边际效用持续降低。尤其是经济周期下行严重压制了地产库存周期复苏， 地产企业的生存压力加大。宋总也提出，对于未来的政策执行，“去杠杆”和“稳增长”相互冲突，货币政策既要避免“大水漫灌”，又要做到“精准滴灌”，对于政府的经济调控能力尤其是货币政策提出新的要求

4、投资渠道不畅，房价被动推高。随着中国经济发展的40年，国内居民的收入持续增加，我国储蓄率全世界最高，达40%。但受制于国内有效投资市场相较国外成熟市场较弱，尤其是股市，债市以及其他金融市场，国内居民投资的积极性不高。宋总指出，截至至2018年年底，国内住房的市值为260万亿元，股市43万亿元，债市58万亿元。各方面原因导致国内居民投资在国内房地产领域的资金远远高于其他投资市场。

现场来宾对国内房价是否仍会持续上涨非常关心，对于国内房地产未来的趋势，宋总认为短期内供应大于需求，新建商品房保持每年的增速不超过GDP的增速，行业集中度变高，大量中小企业逐步退出市场，不同城市的房地产价格存在差异，核心城市价格一段时间内将保持，而三、四线及以下城市的房价可能下滑。对于资源集中型，政策扶持型，人口导入型的未来仍有上涨空间，但是上涨的空间不太，但由于政策对于限购，限贷，商业贷款利率提升，导致投资收益率下降。

最后谈到未来的投资机会，宋总指出权益类的投资、尤其是高科技企业的一级市场机会、具备成长性的科技白马股将是未来长期的投资宣传。同时宋总指出，在目前整体经济环境不确定的情况下，抗风险的的避险资产，类似于黄金等资产会是不错的选择。

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